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原创：云南百滇税务师事务所有限公司 万伟华

2022年3月刊的《注册税务师》中发表了国家税务总局所得税司刘宝柱和周梅锋的文章《2021年度企业所得税汇算清缴政策解析》，文中明确设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，可直接适用特殊性税务处理，不受财税[2009]59号、财税[2014]109号等文件规定条件的限制。

《财政部 税务总局公告2022年第3号》核心目的是为了将基础设施资产评估增值的企业所得税递延缴纳。

除了递延纳税，部分已发行的REITs则通过会计政策变更的方式进行税收筹划，大幅降低了企业所得税。

举例，假设投资性房地产账面净值20亿，资产评估价值为30亿元，不考虑负债等其他因素，并且尽量简化各项条件的设定。

情形1，原始权益人将持有的投资性房地产划转给新设立的项目公司，适用特殊性税务处理。

我们认为《财政部 税务总局公告2022年第3号》规定的特殊性税务处理有一定的强制性，而不是可以选择不适用特殊性税务处理，或者选择适用其他文件规定的特殊性税务处理。项目公司取得基础设施资产的计税基础、原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定，否则需要进行纳税调整。

项目公司增加投资性房地产净值20亿元，实收资本增加20亿元；原始权益人减少投资性房地产20亿元，增加长期股权投资20亿元。

情形2，直接以持有投资性房地产的现存公司为项目公司。

项目公司账面投资性房地产净值20亿元，实收资本20亿元；原始权益人账面长期股权投资20亿元。

项目公司在REITs收购股权前，通过会计政策变更将投资性房地产从成本模式计量改为公允价值模式计量，形成账面投资性房地产30亿元，增加未分配利润10亿元。

项目公司对未分配利润执行分配，形成应付原始权益人的应付利润分配款10亿元（不考虑投资性房地产原已计提的折旧、计提盈余公积等情况）。

此时项目公司账面情况：

资产：投资性房地产30亿元；

负债：应付原始权益人的利润分配款10亿元；

权益：实收资本20亿元。

REITs募资30亿元，通过专项计划收购项目公司股权，股权转让款为20亿元，专项计划对项目公司发放股东借款10亿元，用于支付应付原始权益人的利润分配款。

原始权益人共计收款30亿元，其中股权计税成本20亿元，转让对价20亿元，债权回收10亿元，均没有溢价，不需缴纳企业所得税。

按企业会计准则规定，公允价值计量模式下不计提折旧。项目公司的投资性房地产按公允价值模式计量形成的溢价，不计入应纳税所得额。至于公允价值计量模式下未计提的折旧企业所得税是否可以扣除执行中存在争议，我们认为可按税法规定企业所得税上提取当期未计提的折旧，调减当期应纳税所得额。

《企业所得税法》及其实施条例规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息红利免征企业所得税，原始权益人取得项目公司的分红，属于免税所得，企业所得税相关政策并未规定对会计政策变更形成的利润执行分配不能免税，相信执行中也会存在争议。在REITs设立前后，与主管税务部门提前对REITs所有环节的税收问题和纳税测算进行沟通和取得认可是重要且必须的。

REITs的分配和项目公司的利润分配不同，公司利润分配按扣减折旧等后的净利润再提取公积金再执行分配，折旧、公积金等会形成资金沉淀不能分配，简单说REITs有钱就需要分，为了协调这个矛盾以及减少REITS运作过程中的（项目公司）的企业所得税成本，股债结构就孕育而生了。

上述的例子中已经形成了一个股债结构的基础，项目公司账面上，形成实收资本20亿元，应付专项计划的债务10亿元，债资比很容易调整了。

应付专项计划的债务利息一般不是固定利率，REITs在运行期间，项目公司一般不会向专项计划偿还债务本金，每期末将项目公司现金余额扣除项目公司预留的不可预见费用、预留下一年度运营费用和期末负债余额等未来合理的相关支出预留之外的现金分配给专项计划，作为专项计划的利息收入，并相应调整该计息期间的利率。（具体的REITs具体不同，不能完全一概而论。）

专项计划一般性不被认为是金融机构，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可以税前扣除。

从项目公司的资本公司、实收资本来看，债资比不会超2:1的比例，根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定，其他企业实际支付给关联方的利息支出，不超过2:1比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

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