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整理编辑：万伟华 云南百滇税务师事务所有限公司

以下内容为我们对相关政策的理解，或有偏差，以政策文件和税务部门解答为准。

与房地产开发企业预收款预缴增值税不同，增值税是纳税义务时间时间未到，对预收款先行预缴一部分增值税。土地增值税是已经具备纳税义务时间和按合同全额（转让房地产收入）纳税，但不具备清算条件，先按全额及一定比例预征税款。

有理解为同一套房源，预征截止前收到的款应预征，截止后收到的款项不预征。我们认为预征规定的意思是，预征截止前销售的房产应按合同总额全额预征，截止后销售的房产不再（合同总额）预征。

有理解只需要按预收款预征土地增值税，我们认为《国家税务总局公告2016年第70号》发布后，才可以选择按预收款预征土地增值税。

按预收款预征是给与一种便捷的特殊的预征方式，并不是推翻了之前全额预征的基本规定，只有预收款方式下才能选择按或不按预收款预征，不是预收款方式仍需按全额预征，同时这个规定基本是基于房款全额都能在交房前预收，如果交房前未交全房款，交付时仍应对合同总额未预缴部分进行预缴。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产；房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

规定中“发生所有权转移时应视同销售房地产”，房地产开发项目预售不应理解为在竣工移交，才确认视同销售的土地增值税转让收入，仍应按“转让房地产合同签订之日“确认土地增值税纳税义务时间。应按回迁协议或其他行为签订协议为纳税义务时间，并按合同总额确认转让收入及预征。同时视同销售收入和价格“按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定”的同一年度，应考虑按合同签订年度为同一年度。