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整理编辑：万伟华 云南百滇税务师事务所有限公司

土地增值税暂行条例规定：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

土地增值税如何预征应基于此条土地增值税纳税义务时间的规定进行理解，并非天然按预收款来预征土地增值税。以下内容为我们对相关政策的理解，或有偏差，以政策文件和税务部门解答为准。

因为成本结算的原因无法计算土地增值税，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

土地增值税预缴截止时点各省市有自行的规定，如《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》规定：房地产开发企业在土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入应当按预征率计算申报缴纳土地增值税。

结合纳税义务时间的规定，“在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入”应理解为合同总额，即纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

“在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入”不是预收款或预售方式下的预收款。

举例说明：2020年1月A房地产开发企业开始预售，2020年1月份与客户签订了商品房销售合同，约定总价款为500万，约定2020年2月份预收150万，2020年5月份收款200万，2020年12月份交房，2021年3月收尾款150万。

2020年1月，因为尚未成本结算，需要预缴。2020年1月份土地增值税预缴的计征依据为商品房销售合同总额500万。土地增值税预缴与房款预收款金额和时间没关系。

营改增后，根据《财税〔2016〕43号》规定，自2016年5月1日起，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《国家税务总局公告2016年第70号》：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述规定，似乎可以简单理解（或习惯性理解）为2020年1月份预缴的计征依据为商品房销售合同总额500万/1.09%。

但根据增值税的规定，2020年1月份不是增值税纳税义务时间（增值税纳税义务时间是2020年12月份交房350万、2021年3月收尾款150万），也不是增值税预缴的时间（增值税预缴的时间是2020年2月份预收150万、2020年5月份收款200万）。

所以理解土地增值税应税收入不含增值税销项税额，是要扣除当期根据纳税义务时间计算并且实际申报的销项税额，而不是简单的合同总额/1.09%。

案例中，2020年1月份预缴的计征依据仍然是商品房销售合同总额500万（当月没有实际申报的销项税额），2020年12月份预缴时，12月转让房地产的土地增值税应税收入（12月签订的合同总额）可以扣除当期销项税额350万/1.09%*9%。

比较费劲，所以，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号》：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

从增值税不含税的角度（比如增值税不含税、印花税中的增值税不含税），不好理解上述的“方便纳税人”、“简化”，从土地增值税不含税的角度，就不难理解了。

70号明确了可以根据预收款来计算土地增值税预征，并明确可以扣除“应”预缴增值税税款。根据增值税的规定，此处的“应”也须是实际预缴。

案例中，采取预收款方式预缴的，2020年1月份不需要根据商品房销售合同总额500万预缴，2020年2月份预收150万和2020年5月份收款款200万扣除“应”预缴增值税税款来预缴土地增值税，2020年12月份交房时，以合同总额500万减350万再减当期350万的销项税额来预征土地增值税。