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印花税法下土地出租合同、场地出租合同要不要缴纳印花税?
云南百滇税务师事务所有限公司 2022-09-14
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整理编辑:万伟华 云南百滇税务师事务所有限公司


土地租赁合同不属于《印花税暂行条例》中的“财产租赁合同”的应税凭证,但有认为土地租赁合同是《印花税法》租赁合同的应税凭证,属于《民法典》租赁合同的调整范围。


土地租赁合同是否属于印花税法后的应税合同,很有争议。


《民法典》:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。


物,包括不动产和动产。不动产是指土地和土地上的定着物。动产是指不动产以外的财产。


国家是土地所有者,通过出让、划拨、作价出资或入股等方式将土地使用权让与土地使用者,即单位或个人只有土地使用权。土地所有者还包括集体。


我国土地市场包括以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场。


一级市场土地使用权出租主要指国有土地租赁,指国家将国有土地出租给使用者使用。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。当然也有可能是集体将集体土地出租给使用者使用。(本文不考虑实际的国家土地政策。)


二级市场土地使用权出租,是土地使用者通过划拨、出让、转让、国有土地租赁、作价出资或入股等方式取得土地使用权后,进行的出租或分租,以及承租方租地后的再转租或再出租。


上述土地使用权出租都会要求按规定进行符合条件的开发和利用土地后才能出租。


用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等均属于《民法典 第二编 物权》用益物权的调整范围。土地使用权出租更多的属于土地相关法律法规调整。


《中华人民共和国合同法释义 分则 第十三章 租赁合同》:本章规定不适用于土地使用权的出让、转让和农村土地承包经营权。对于国有土地使用权的出租问题,目前我国法律还没有具体规定,只是在少数地区进行试点,它是为了便于各级政府进一步盘活存量用地的一项措施,它还有待于在试行中不断总结经验。


因此,一级市场国有土地租赁或集体将集体土地出租、二级市场的建设用地使用权出租;土地租赁合同;土地使用权出租;土地承包经营权人对其承包经营的耕地、林地、草地等出租,这些都不属于《民法典》的租赁合同调整范围,书立人不需要缴纳印花税。


以上一级、二级土地使用权出租主要是为了促进土地资源的优化配置和节约集约利用,和我们一般所说的房地产项目建设开发完成后的露天场地出租并不完全是一回事情。


土地使用权出租是将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,同样,出租地上建筑物、其他附着物时,所属的土地使用权也随之出租,比如出租办公室、住房等,产权对应的土地使用权也随之出租。


所以不管是露天场地出租、仓库出租、办公室出租、住房出租、露天停车场出租等,都包含了地上建筑物出租和土地使用权出租,只是平常租赁合同和价格只以地上建筑物出租为表象,即使是露天场地出租也包括了地坪等地上建筑和土地使用权出租。地面建筑租赁应按租赁合同缴纳印花税。


举个例,房东用1000元每月的价格出租高层建筑里的住房,这1000元的住房租金就隐含了土地使用权的出租。

通常这样的不动产租赁合同价款不会对房屋出租、土地用权出租分别列明金额,全额按租赁合同缴纳了印花税。


如果将包含了大片露天场地、商业建筑的整个区域出租,并不是只有露天场地才有对应的土地使用权出租,商业建筑的出租同样包含了土地使用权出租。而很多企业往往是拆分成建筑租赁和场地租赁,对场地租赁全部视为土地使用权出租处理,对建筑租赁全部视为不动产出租处理。

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