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土地出让中的实物配建房无偿移交下的契税处理几点总结
云南百滇税务师事务所有限公司 2022-05-23
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原创 万伟华 云南百滇税务师事务所有限公司


根据现实的情况,《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 财税〔2004〕134号》将《中华人民共和国契税暂行条例》和《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定的契税成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格,更加明确为出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

 

中华人民共和国契税法》和《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告 财政部 税务总局公告2021年第23号》延续了相关的规定:土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

 

对于实物配建房屋,简单但不是太准确的分类为以下三大类,这三种分类目前一般都会作为拿地条件,签订配建协议作为土地使用权出让合同的附件:

 

1、公共配套设施

 

公共配套设施主要指的建成后要移交政府相关部门或建成后属于全体业主所有的公共配套设施,包括房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

 

虽然新老契税规定中,实物配建都需要作为土地使用权出让成交价格缴纳契税,但此类公共配套设施一般性不被认为是应缴纳契税的配建实物,不认为此类公共配套设施与取得土地成本有关,税收处理上不计入土地征用及拆迁补偿费。

 

2、回迁安置住房或回迁安置商业用房

 

拆迁补偿一般包括货币补偿和实物安置,货币补偿价值一般是由按被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定,实物安置一般是在拆迁回迁项目等量置换。

 

在税收处理上,认为货币补偿和安置用房补偿应作为取得土地成本的拆迁补偿费,同时实物安置应按视同销售价格确认拆迁补偿费,契税的处理上记入的取得土地使用权的成交价格缴纳契税。


3、配建人才住房、国有住房租赁企业出租房源、保障性住房和商业用房等建筑物。

 

“限地价、竞配建”模式下非回迁安置的实物配建中,土地出让至开发企业名下,配建完成后产权由开发企业无偿移交给政府相关部门,从各地税务部门的解答和指引,企业所得税、土地增值税一般按视同销售处理,同时确认为取得土地使用权的成本。


契税通常也认为应按上述视同销售后的金额缴纳,也有观点认为“限地价、竞配建”模式下非回迁安置的实物配建不是拆迁补偿费,应按企业的建设成本作为成交价格缴纳契税,如2021某地税务局12366答复:按照合同或相关协议中约定的建造成本,在办理土地使用权权属登记手续前缴纳契税。


上述情况下的契税及其他税收处理,仍需以主管税务部门文件或执行为准。

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