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云南省土地增值税新规：旧房界定及计算、非房地产企业新房计算未明确

云南百滇税务师事务所企业管理有限公司整理

相关文件：

1、云南省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 云地税发〔1995〕203号

2、云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 云地税发〔2007〕180号

3、国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号 国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告

国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号于2020年12月11日发布(官网公布为2020年12月17日)，云地税发〔1995〕203号第一条、云地税发〔2007〕180号同步废止。

1、旧房界定时间

原规定：

云南省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 云地税发〔1995〕203号：

关于《通知》第七条新建房与旧房的界定问题，鉴于房屋磨损程度无法具体量化，我省新建房与旧房的界定以使用时间为标准，凡是建成后使用或者使用时间在2年以内的，属新建房：凡使用时间超过2年的属旧房。

云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 云地税发〔2007〕180号:

房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

新规定：

国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号：

(1)、对房地产开发企业将已列入固定资产或者作为投资性房地产的房屋,自投入使用之日起超过5年以上转让的，按旧房转让处理。

(2)、非房地产开发企业、单位和个人自建房屋，自投入使用之日起超过3年以上转让的，属转让旧房。

(3)、企业、单位和个人购买房屋再转让的，属转让旧房。

2、房地产开发企业、非房地产开发企业、单位和个人转让旧房土地增值税的计算

国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告 国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号

纳税人转让旧房及建筑物的扣除项目金额确认方式： 

（一）纳税人转让旧房及建筑物，能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的旧房及建筑物价格评估报告的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认： 

1.取得土地使用权所支付的金额； 

2.中介机构评定的旧房及建筑物价格，须经主管税务机关对评定的旧房及建筑物价格进行确认； 

3.与转让房地产有关的税金； 

4.纳税人支付的旧房及建筑物价格评估费用。 

（二）纳税人转让旧房及建筑物，未能提供评估价格，但能提供原购房发票的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认： 

1.按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额。 

2.与转让房地产有关的税金（包括纳税人购房时缴纳的且能提供契税完税凭证的契税）。 

（三）纳税人转让旧房及建筑物，不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，主管税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定，实行核定征收。 

对非个人转让旧房及建筑物符合核定征收情形的，可参照国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告 2020年第7号第二条第（一）款、第（三）款执行。 

个人转让旧房及建筑物核定征收仍按现行规定执行。

可参看《云南省土地增值税征管新规中关于土地增值税核定征收率的前后变化对比 云南百滇税务师事务所企业管理有限公司整理》

3、房地产开发企业转让新房土地增值税的计算

国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号：

房地产开发企业建造并转让的商品房，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。

4、非房地产开发企业、单位和个人转让新房土地增值税的计算

非房地产开发企业、单位和个人自建房屋自投入使用之日起没有超过3年即转让的，相关的土地增值税文件以及国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号文件中没有具体规定应如何缴纳增值税，从文件规定推论，满3年为旧房，不满3年为新房，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。

土地增值税暂行条例实施细则对新房规定的扣除项目包括：

(一)取得土地的使用权所支付的金额

(二)开发土地和新建房及配套设施的成本

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

目前云南省的相关文件中并未找到对非房地产企业转让新建房土地增值税扣除项目的明细规定，能否扣除开发土地和新建房及配套设施的费用，以及能否加计20%扣除，希望后续可以给与明确，非房地产企业转让新建房应填报哪张土地增值税申报表也需明确。?