自人民防空法公布实施以来，新建居民小区都配建有地下建筑。这些地下建筑平时一般作为车库使用，按照权属不同区分为人防地下车库（即人防工程）和非人防地下车库。由于都具备房屋功能，皆为房产税的征税对象。然而，在实际征管中，由于相关税收法规不够细致，业界存在诸多争议。对此，笔者认为应该结合相关法规判定房产的真正权属，准确作出税务处理。 

　　 

　　各种观点 

　　 

　　第一种观点认为，非人防地下车库应视为开发企业开发的商品房，售出前不征房产税，除非提前实际使用；第二种观点认为，非人防地下车库和人防地下车库与地上商品房视为一体，根据地上商品房的征免情形来决定是否征收房产税；第三种观点认为，非人防地下车库和人防地下车库应自建成之日起，视为开发企业的固定资产，从价或者从租征收房产税；第四种观点认为，人防地下车库只对从租行为征收房产税。 

　　 

　　争议焦点 

　　 

　　要解决地下车库房产税如何征收的问题，首先需要厘清两个争议焦点。 

　　 

　　焦点一：地下车库是否为商品房。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号，以下简称89号文件）规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品。因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税。由此可见，是否对地下非人防设施和地下人防设施征收房产税，判断基础之一在于其是否属于商品房。 

　　 

　　89号文件未对商品房作出具体界定，相关法规也不够明确。一种比较普遍的说法是，商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或者其他建筑物不属于商品房范围。同时，商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，可以自定价格出售的产权房。 

　　 

　　基于此，参考其他税种（如土地增值税）的征管实际，地下非人防车库发生的成本在清算审核中不予扣除，相应建安成本作为折旧在企业所得税前列支，与固定资产的处理方式一致。据此，笔者认为地下非人防车库的产权属于开发商，由于不计入容积率，不能办理《国有土地使用证》，依据现有法律，不能在市场上正常销售，只能自持，应认定为非商品房，不能作为商品房适用89号文件之规定。 

　　 

　　人民防空法第五条第二款规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。开发企业作为投资者，平时拥有使用权和收益权，根据物权法规定，完整的物权包括“占有、使用、收益和处置”四个方面，开发企业并不拥有完全产权。并且，同地下非人防车位一样，地下人防车库不能办理《国有土地使用证》，不能在市场上自由流通，应认定为不属于商品房，属于人防工程， 

　　 

　　焦点二：地下车库是否可与地上建筑物视为一体。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号，以下简称181号文件）规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税，其余应视为完全建在地面下的建筑。 

　　 

　　居民小区的人防工程和非人防地下车库结构上通常与地上建筑相连，但权属却不尽相同，有的同属一个主体，有的分属不同主体。关于181号文件的上述规定，如果仅指结构上相连，则应视为一个整体按地上建筑物有关规定计征房产税；如果考虑到权属的一致性，则存在一定争议。地下非人防车库权属归开发企业，人防地下车库权属不明，而地上房屋随着售卖，权属大部分已经转移至个人业主。值得注意的是，地上房屋既可卖给个人，也可卖给纳税单位，那么地下建筑是否也因此区分为免税部分与纳税部分？税务机关又如何才能及时、准确掌握相关交易信息？这些实际问题在实践中都很难解决。 

　　 

　　因此，仅从结构上判定人防工程和非人防地下车库是否与地上建筑物“相连”，不但法理不通，实际征管也行不通。在权属一致的前提下，从结构上判断地上、地下建筑比较合乎法理，且易于操作。比如说，除上海、重庆两个试点地区外，对居民个人独栋别墅的地下室而言，地上、地下建筑权属一致，可以明确判断其所有人不具有房产税纳税义务。对于以普通住宅为主的居民小区的地下非人防车库，由于地上住宅属于居民个人，地下非人防车库属于开发企业。在这种情况下，非人防车库应视为完全的、独立的地下建筑，需要缴纳房产税。

　　 

　　基本结论 

　　 

　　笔者认为，地下车库是否缴纳房产税应分别作出处理。 

　　 

　　一是非人防地下车库。虽然非人防地下车库权属归开发企业，但不能作为开发企业的商品房，应视为开发企业的固定资产，在建成之日的次月，即办理竣工备案的次月申报缴纳房产税。在考虑权属是否一致和结构是否相连的前提下，按照181号文件的规定处理。 

　　 

　　二是人防地下车库。人防地下车库权属并不明确，不能作为开发企业的商品房，适用89号文件的减免规定。根据房产税暂行条例第二条规定，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，地下人防车库的房产税纳税人为房地产开发企业。纳税义务发生时间为建成之日的次月，即办理竣工备案的次月，按照独立地下房屋征收房产税。 

 

来源：中国税务报-中国税网  李宏伟

作者单位：武汉市蔡甸区地税局

 

销售地下车位税务处理的纷争，需要终结者

 

 

 

 无产权地下车位（车库）的税务处理

随着广大人民对美好生活的向往和追求，车位需求日益增加，为满足这种美好的需求，作为房地产项目的标准配置就是建造建地下车位。随之而来的问题一直无法解决，地下车位是谁的，谁有权处置，又如何处置？

当然最热闹的还是税务处理，各路神仙各显其能。因为无法办理产权，很多地方不让开发商出售，但是实际上开发商都在卖，而且形式多种多样（律师的某种功能是最厉害的.....）？

业务实质决定了税务处理，但是政策文件总是迷雾重重，一项行为在不同的地方差异迥然。

现在税收界最流行的是各地执行“口径”或者说惯例，堂而皇之。法治的社会，确没有统一规范的处理。

有人说，屁股坐在哪自然就向着那边，其实不尽然，因为很多人一屁股坐在不作为，不但责任上。

 

 

问题扫描

一、地下依法建造的车位（车库）谁拥有所有权

地下车位能否办理产权全国统一，很多省市无法办理产权。按是否能办理产权，车位分为能办理产权车位和无法办理产权车位两种。

无法办理产权地下车位又分人防车位（个别地方人防可以办理产权）和非人防车位。对于人防车位属于人防办的，这个是明确的，本文重点说一下，地产非人防的车位处理。

不动产的原始产权，产生于制造，开发商依法建造的地下车位（车库）无法办理产权，是产权登记制度落后制约。车位车库，属于不动产的范畴，属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。

物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。

合法建造的地下车位（车库）产权所有人应属于开发商，属于是属于，但是不给你办理产权，你又能怎样。

 

二、无法办理产权车位如何转让处置

开发商投资建造的产品，自然要转让变现。地下车位开发商有权销售，根据《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 规定的很清楚，很多地方依然不给合同备案不给确权，无法正式销售，实际执行不下去大家也是习惯了的，历史总是厚重的。

开发商投资建造的产品，自然要转让变现。地下车位开发商有权销售，根据《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 规定的很清楚，很多地方依然不给合同备案不给确权，无法正式销售，实际执行不下去大家也是习惯了的，历史总是厚重的。

为了规避销售，脑洞大开的开发商，搞出来各种形式来规避，比如“租赁20年+免费转让剩余年限”的形式，为啥是租赁因为不让卖，为啥是20年，因为合同法规定租赁最多租20年；还有“使用权转让形式”或是签署几年循环到期自动续期的无限循环合同。最阳光的形式就是签署“车位销售合同”，直面问题，当然解决了买卖双方的问题，无法解决登记确认的问题。体外循环吧。

但是无论如何，业务的实质还是“在不动产权使用期限内”，权利全部转让行为。

 

三、销售（转让）无产权车位增值税处理

根据财税【2016】36号文《营业税改征增值税试点实施办法》注释“转让建筑物有限产权或者永久使用权的”按照销售不动产缴纳增值税。

增值税规定的很明确了，按实质重于形式原则处理。

 

 

 

四、销售（转让）无产权车位土地增值税处理

土地增值税对于地产无产权车位处理，存在两种声音，参与清算的和不参与清算。

比如辽宁省规定无产权车位不参与清算，根据《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）第五条规定“ 无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。”

而湖北则允许参与清算，根据《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发[2008]207号）规定“对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用； ”

各地规定很多，我们看国家层面如何规定的，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款规定“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、......等公共设施，按以下原则处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”,无产权地产车位“有偿转让”，就应该计算收入，并准予扣除成本费用，你老是跟“无法办理产权”较什么劲，又不是没有产权，是办理不了而已。

 

五、销售无产权车位是否缴纳房产税

你没有看错，是销售不是出租，要不要缴纳房产税？确实有地方税务局要求，销售车位要缴纳房产税。

看文件明晃晃的在这:（少扯投资不过山海关，过来吧，做事我们是认真的）

《沈阳市地方税务局关于深航（沈阳）置业有限公司地下停车位税政问题的批复》（沈地税函[2013]54号）“二、对不符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》（辽地税局[2011]183号）规定免税的地下停车位均按从租计征房产税。在2012年4月10日之前，发生的出租地下停车位或出售地下停车位行为，未按从租计征房产税的，应予补缴，在2013年底前补缴的不征收滞纳金......”

 

猜测税务局是这样认为的，车位办理不了产权，你销售了，有了收入，那么你不缴纳土地增值税（辽地税函[2012]92号），就缴纳房产税，对就是这么个逻辑。（晕么，不喝酒也晕了）

不只是税务局，很多企业也是这样认为的，“销售的非人防车位”，“要么缴纳土地增值税，要么缴纳房产税”，多好的纳税人，什么法律通通一边去，凡是税务官员要求的都是无比正确的。

有办法么，没办法么？

 

六、销售（转让）无产权车位企业所得税处理

企业所得税的处理貌似争议没有那么大，因为“肉都烂在锅里了”，尽管《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十三条规定“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”，现实中地下车位都是利用地下基础设施形成的，按此规定都可以不保留成本，但因基于实质性原则，开发商既然已经在使用权期间内将车位一次性转让，就应该将地下车位视同其他开发产品一样，去归集成本单独核算。销售后，一次性确认收入，一并结转对应的成本。

对于人防车位，是作为公配套处理的，竣工后移交，不保留成本。开发商再租回后，再转租是另外一个经营行为。

 

 国地税合并了，能把这个行为给统一定性一下么？

希望总局做一个终结者吧。

 

来源：税悟汇  作者：徐克强