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房地产企业土地增值税清算,最容易被忽略的关键因素竟然是……
云南百滇税务师事务所有限公司 2018-01-11

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Frank Joo
 
如果可以选择房地产开发项目土地增值税清算的时间,从企业角度来看,可以在适当的时机开展清算,可以根据计划调度纳税资金,或者可以尽早地获得清算退税;
 
从税务机关的角度看,可以及时开展清算、组织清算税款征收入库。
 
但是在确定房地产开发项目清算条件中,税务机关与企业之间有时有争议,争议的原因往往是在判断清算条件时,忽略了一个关键因素,即房地产开发项目的竣工验收时间。
 
土地增值税清算条件分为应清算条件和可清算条件,一共七条,暂不说一些特殊的清算条件,它们不容易产生争议。
只说三个一般情形的清算条件:
 
房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
 
已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
 
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕。
 
有人在判断这三个清算条件的符合性时,往往只注重销售的比例或销售(预售)许可证满三年的时间。
但是清算单位的判断也有别外一个重要的因素:
 
对于全部完成销售的,在判断房地产开发项目清算条件时还有一个前提条件,即项目全部竣工;
 
对于按85%销售比例确定清算条件的,也有一个前提条件,是指“已竣工验收的房地产项目”;
 
对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的条件,尽管规定没有明确提及竣工验收,但在应用这个条件时,应当考虑这个因素。
 
如果在应用上述三个清算条件情形判断房地产开发项目是否符合清算条件时不考虑竣工验收这一关键因素,就贸然开展清算,将引起土地增值税清算争议。
 
如当房地产开发项目没有竣工验收时,有可能部分主体工程没有完工,或者配套工程没有完工,或者基础设施没有完工,开发成本和费用没有完全发生。这种情况下开展土地增值税清算,扣除项目金额难以完整确认,税款难以计算准确。
 
这儿延伸一个争议问题,即销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的清算条件。
 
例如房地产开发项目取得销售(预售)许可证满三年,但是一套商品房款未售出,是否符合清算条件。
 
如果从政策的角度看,这也符合了清算的条件。但是对未销售的项目进行清算有什么意义呢?这要拓宽对土地增值税清算作用的理解。
 
多数人认为房地产开发项目土地增值税清算作用只是为了确定房地产开发项目的应纳税款,对房地预征的税款进行多退少补。
 
但清算还有另外一个作用,即确定未售商品房的扣除项目金额。如果房地产开发项目不及时清算,随着时间的推移、企业人员变化、资料信息的流失,以后的清算将困难重重。
 
从一这角度考虑,当房地产开发项目符合清算条件后,如果销售比便很低、甚至没有销售,也应当及进开展土地增值税清算,将房地产项开发项目与转让收入和扣除项目有关的证据固定,将各项计税金额在征纳双方之间确定。
转自:正则咨询
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