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国家税务总局深圳市税务局关于明确土地增值税预计增值率测算方法的公告

国家税务总局深圳市税务局2025年第2号

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局广东省税务局国家税务总局深圳市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（2024年第5号）等有关规定，结合我市征管实际，现将土地增值税预计增值率测算方法等相关事项公告如下：

一、对2025年1月1日以后首次产生土地增值税预征纳税义务的房地产开发项目，纳税人应在取得该房地产开发项目第一份销售（预售）许可证并取得第一笔销售（预售）收入30日内提供《土地增值税预计增值率测算表》及相关材料。

二、预计增值率按年动态测算，每自然年度终了后的3个月内，纳税人应重新测算预计增值率并提供《土地增值税预计增值率测算表》，预计增值率变化需调整土地增值税预征率的，纳税人自下一个纳税申报期起按调整后预征率预缴，此前已预缴的税款不追溯调整。

三、主管税务机关应做好土地增值税预缴申报的纳税辅导，并加强预缴申报的跟踪管理。

本公告自2025年1月1日起施行。

特此公告。

附件1 土地增值税预计增值率测算方法

附件2：土地增值税预计增值率测算表

国家税务总局深圳市税务局

2025年3月31日

关于《国家税务总局深圳市税务局关于明确土地增值税预计增值率测算方法的公告》的解读

国家税务总局深圳市税务局发布了《国家税务总局深圳市税务局关于明确土地增值税预计增值率测算方法的公告》（以下简称《公告》），现将《公告》解读如下：

一、《公告》的出台背景

2024年12月27日，国家税务总局广东省税务局、国家税务总局深圳市税务局联合发布了《国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（2024年第5号），明确了土地增值税首次预征纳税义务发生时间在2025年1月1日后的房地产开发项目，根据预计增值率高低适用不同的预征率。为明确预计增值率的测算方法，制定本《公告》。

二、《公告》的主要内容

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》关于收入和扣除项目的规定，《公告》明确了土地增值税预计增值率的测算方法。其中关于建筑安装工程费的测算，《公告》明确按照我市最近两年出具土地增值税清算结论项目的平均建安成本并上浮30%计算确定。其中2025年度（税款所属期）主要参考我市2023-2024年出具土地增值税清算结论项目的平均建安成本（5812元/平方米），同时考虑房地产开发项目的清算时间滞后于开发时间，因此，2025年度建筑安装工程费的测算在5812元/平方米的基础上再上浮30%计算确定。另外，结合我市已清算土地增值税项目的成本费用情况，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用，根据建筑安装工程费的25%计算确定。现举例说明测算过程：

某房地产开发项目总建筑面积13,000㎡，可售建筑面积10,000㎡，其中住宅类型8,000㎡、商业类型2,000㎡，各房屋类型的每平方米含税价格分别为40,000元/㎡、30,000元/㎡，该纳税人增值税的适用税率为9%。该项目发生取得土地使用权所支付的金额4,000万元、土地征用及拆迁补偿费1,000万元。该项目预计增值率计算过程见下表：

三、《公告》的施行时间

《公告》自2025年1月1日起施行。