【蓝姐说税】个人住房交易如何缴纳税费？_云南百滇税务师事务所有限公司

【蓝姐说税】个人住房交易如何缴纳税费？

云南百滇税务师事务所有限公司 2020-08-02

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来宾税务广西税务

尊敬的各位纳税人：

大家好！本期的《蓝姐说税》为大家介绍个人住房交易如何申报缴纳税费问题。根据现行政策文件规定，目前，我市个人住房交易买卖双方主要涉及的税费种有增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、契税、印花税。其中：购买方涉及契税、印花税2个税种；卖方涉及增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等7个税费种。买卖双方相关涉税情况介绍如下。

个人住房交易买方适用税收政策和应纳税费

按现行税收政策，个人购买住房的买方主要涉及申报缴纳契税、印花税。

在申报缴纳契税方面，按照（财税〔2016〕23号）文件规定，应对照以下3种情况申报缴纳契税：

一是对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

二是对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

三是对个人购买家庭第三套以上住房，按3%的税率征收契税。

在申报缴纳印花税方面，根据（财税〔2008〕137号）文件规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，也就是说目前住房的买方不需要缴纳印花税。

二

个人住房交易卖方适用税收政策和应纳税费

根据现行税收政策，卖方主要涉及申报缴纳增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等7个税费种。即:

（一）个人将购买不足2年的住房对外销售的，应纳税费如下：

增值税=房屋交易评估价÷（1+5%）×5%

城市维护建设税=增值税额×7%×50%

（注：城市市区7%，县城、建制镇5%，不在城市市区、县城或建制镇1%）

教育费附加=增值税额×3%×50%

地方教育附加=增值税额×2%×50%

个人所得税=（房屋交易评估价-增值税额）×1%

（注：区分是否能提供房屋原值发票，详见样例）

印花税=房屋交易评估价×0.5‰×50%，目前暂免征收

土地增值税，目前暂免征收

根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号），小规模纳税人城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税享受减半优惠政策。

（二）个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税和随增值税附征的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。印花税、土地增值税目前暂免征收，只需要申报缴纳个人所得税。这里特别提醒的是属于转让购买满五年且是唯一住房的免征个人所得税。

为方便大家学习掌握住房交易如何申报纳税，视频下方为大家准备了一个样例，敬请大家学习查阅！在这里，需要特别向大家提醒说明的是，由于房产交易所涉及税收政策较多，各种房源情况不同，最终申报纳税应以大家到办税服务厅实际办理为准，谢谢大家！

样例

2020年7月15日，来宾市居民张某出售一住房，面积120平方米，购买日期2018年11月25日，购买人李某，买方购买为家庭首套住房，房屋交易评估价格600000元，买卖双方应缴纳税费多少元？（计算小数点后保留2位数）

解析：

(一）出售方张某应缴税费：由于张某购买日期是2018年11月25日，2020年7月15日即转让，不满2年，应全额按照计税价格申报纳税。如下：

1．增值税=600000÷（1+5%）×5%=28571.43元

城建税=28571.43×7%×50%=1000元

教育费附加=28571.43×3%×50%=428.57元

地方教育附加=28571.43×2%×50%=285.71元

印花税=600000×0.5‰×50%，目前免征

土地增值税，暂免

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）规定，如果该住房持有满两年，免增值税及附加；如果不满两年，增值税5%、城建税7%（市区）、教育费附加3%、地方教育附加2%。根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号），小规模纳税人城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税享受减半优惠政策。

2．个人所得税

（1）假如张某不能提供房屋原值发票，个人所得税计算如下：

个人所得税=（600000-28571.43）×1%=5714.29元　

（2）假设张某能够提供有效凭证证明其购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费为450000元，根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个税所得税=（600000÷（1+5%）-450000-1000-428.57-285.71）×20%=23942.86元

3．土地增值税，暂免。(财税〔2008〕137号)

4．印花税，暂免。(财税〔2008〕137号)

出售方张某不能提供房屋原值发票的，应缴税费共计：28571.43+1000+428.57+285.71+5714.29=36000元。

出售方张某能够提供有效凭证证明其购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费的，应缴税费共计：28571.43+1000+428.57+285.71+23942.86=54228.57元。

（二）购买方李某应缴税费：对照上面所说的契税政策，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。李某所购房屋为120平方米，契税应按照1.5%申报缴纳。

1．契税=（600000-28571.43）×1.5%=8571.43元

2.印花税，暂免。

购买方李某应缴税费共计：8571.43元

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