江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知及解答
云南百滇税务师事务所有限公司 2020-07-25
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国家税务总局江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知
（江税发〔2019〕52号）
国家税务总局各市（区）税务局：
为贯彻落实党中央、国务院减税降费的决策部署，深化“放管服”改革，优化税收营商环境，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）、《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2007〕38号）、《关于调整<江门市个人所得税核定征收率表>的公告》（江门市地方税务局公告2012年第3号）、《江门市地方税务局关于调整江门市二手转让房地产土地增值税核定征收率的公告》（江门市地方税务局2013年第2号公告）等有关规定，现就我市个人二手房交易有关税收问题通知如下：
一、纳税人提供完整、准确的纳税资料及重置成本评估报告，能够正确计算房屋原值和应纳税额的，据实征收土地增值税、个人所得税。
二、纳税人不能提供完整、准确的纳税资料及重置成本评估报告，不能够正确计算房屋原值和应纳税额的，主管税务机关可实行核定征收,核定征收率为：
（一）土地增值税
1.个人住房：暂免征收；
2.非住宅类房屋为5%。
（二）个人所得税
1.个人通过拍卖市场拍卖房屋为3%；
2.其他交易的房屋为1%。
对人民法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁决以及司法拍卖的房屋权属转移，只要符合核定征收条件的，可参照上述核定征收率执行。对其他特殊类型房屋权属转移，国家法律法规和政策有特别规定的，从其规定。
本通知从2019年5月1日起执行。
附件：《国家税务总局江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知》问答
国家税务总局江门市税务局
2019年4月2日
《国家税务总局江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知》的问答
1.问：我市制定《国家税务总局江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知》（江税发〔2019〕52号，下称52号文）有什么意义？
答：为了贯彻落实党中央、国务院减税降费的决策部署，深化“放管服”改革，优化税收营商环境，活跃江门市二手房产市场。
2.问：制定52号文的依据是什么？
答：依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）、《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2007〕38号）、《关于调整<江门市个人所得税核定征收率表>的公告》（江门市地方税务局公告2012年第3号）、《江门市地方税务局关于调整江门市二手转让房地产土地增值税核定征收率的公告》（江门市地方税务局2013年第2号公告 ）等有关规定制定的。
3.问：个人是单指自然人还是包括个体工商户？
答：52号文所说个人是指自然人纳税人,不包括个体工商户。
4.问：二手房指哪些类型？
答：二手房类型包括个人住房和非住宅类房屋。其中住房包括普通住房和非普通住房；非住宅类房屋包括商铺、写字楼、酒店、厂房、仓库、车房（位）、公寓及其他非住宅类房屋。
5.问：对个人二手房交易采用哪些税款征收方式？
答：对纳税人提供完整、准确的纳税资料（包括购买合同、发票、契税完税证明等）及重置成本评估报告，能够正确计算房屋原值和应纳税额的，实行据实征收。否则，实行核定征收。
对同一个交易采用税款征收方式只能二选其一，不能有的税种采用据实征收，有的税种采用核定征收。
6.问：“人民法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁决以及司法拍卖的房屋权属转移，符合核定征收条件的，可参照上述核定征收率执行。”该条款所指的房屋权属所有人包括哪些？
答：人民法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁决以及司法拍卖的房屋权属转移，不区分个人或企业，只要符合核定征收条件的，可参照52号文第二点核定征收率执行，其中企业转让二手房的土地增值税核定征收率为5%。
7.问：对于人民法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁决以及司法拍卖的企业房屋权属转移，其企业所得税如何处理？
答：如果房屋权属所有人的纳税人状态为正常或清算的企业，应将房屋权属转移所得并入企业当期所得计算并缴纳企业所得税；如果房屋权属所有人的纳税人状态为非正常或注销的企业，只要符合《企业所得税核定征收办法（试行）》（国税发〔2008〕30号）第三条所规定的情形之一的，可核定征收企业所得税。
8问：个人以不动产投资是否属于“其他特殊类型房屋权属转移”的情形？
答：是的，个人以不动产投资有关个人所得税征收问题，按照《国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）有关规定执行。
9.问：52号文什么时候开始执行？
答：从2019年5月1日起执行，以纳税人向税务机关申报缴税时间来确定。
国家税务总局江门市税务局
2019年4月25日
《国家税务总局江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知》的问答二
发布时间：2020-07-24来源：国家税务总局江门市税务局
1.问：个人住房交易个人所得税征收方式如何确定？
答：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）相关规定，计算个人住房交易个人所得税应纳税所得额时，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用（包括装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用）。如纳税人能提供完整、准确的纳税资料（包括108号文规定的各项票据和支出证明，或者纳税人认为其已经完整、准确提供的），实行据实征收。否则，实行核定征收。
2.问：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的免征增值税，购买房屋时间是指哪个时间？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
购买房屋的时间按照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）有关规定执行，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
3.问：纳税人未能提供取得不动产时的发票，增值税如何差额扣除？
答：根据《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年73号）的规定，纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。
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