厂房出租的城镇土地使用税、房产税、增值税、印花税、企业所得税及优惠政策
云南百滇税务师事务所有限公司 2020-06-13
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来源：昆山税务 时间：2020年6月11日
厂房出租通常涉及到城镇土地使用税、房产税、增值税、印花税以及企业所得税等税费，现将相关政策做如下提醒：
城镇土地使用税
(一) 单位税额及差别化征收政策
城镇土地使用税的应纳税额依据纳税人实际占用的土地面积和适用单位税额计算。——《城镇土地使用税暂行条例》
计算公式如下:年应纳税额=计税土地面积(平方米) ×适用税额
(二) 集体土地税收政策
在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。——《关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）
(三) 纳税义务发生时间
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）、《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）
1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。
2.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。
3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。
4.以出让或者转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
房产税
(一) 从租计征房产税
按照房产租金收入计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝房产租金收入×适用税率
(二) 纳税义务发生时间
综合《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）以及《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）等的规定，房产税的纳税义务发生时间具体如下：
将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。
自建的房屋用于生产经营的，自建成的次月起，计征房产税。
委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，计征房产税。
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
(三) 房产税地价计入房产原值
根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)文件的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率大于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
(四) 工业违章建筑缴纳房产税
违章建筑因办理不了产证，存在少缴漏缴风险。符合税法中房产定义，按照权属未定的房产由实际使用人缴纳。
(五) 免租期或无租使用
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)
租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由房屋产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
(六) 转租房产
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。
由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。房产转租，不需要缴纳房产税。
(七) 从价计征房产原值
按照房产的计税余值计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝房产计税余值×1.2%
房产计税余值＝房产原值×（1－30%）
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
印花税
(一) 税目及税率
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）文件附件《印花税税目税率表》规定：“财产租赁合同，包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等。立合同人按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。”
(二) 纳税人
凡在我国境内书立、领受、使用属于征税范围内所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。
因此出租方及承租方均为财产租赁合同印花税纳税人。
增值税
(一) 增值税（营业税）税率
企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为9%（简易征收5%征收率）。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。
（根据财税〔2018〕32号文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。
根据财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文件规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。 ）
(二) 具体规定
国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
(三) 无偿使用及免租期增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“ 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
因此，企业之间无租使用房产，应视同销售缴纳增值税，并按规定开具增值税发票。
国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告 （国家税务总局公告2016年第86号）
纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。
城建税及教育费附加
城市维护建设税及教育费附加，以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据。城建税税率为7%（高新区、开发区）或5%（其他乡镇），教育费附加为3%，地方教育费附加为2%。
财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知（财税〔2016〕12号）
对按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加及地方教育费附加。
企业所得税
(一) 收入确认
企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：(一)销售货物收入;……(六)租金收入;
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第十九条规定：“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”
(二) 跨期收入确认
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定：“一、关于租金收入确认问题
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
(三) 承租方租金支出税前扣除凭证
《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》
企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。
企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票(以下简称“不合规发票”)，以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证(以下简称“不合规其他外部凭证”)，不得作为税前扣除凭证。
企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。
(四) 无租使用企业所得税处理
根据《企业所得税法》的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者关联方应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。但双方税负一致的，不会造成国家税款流失的除外。
优惠政策
（一）2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人对月销售额10万元、季度销售额30万元以下（含本数），的增值税小规模纳税人，免征增值税。（《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》财税〔2019〕13号）
（二）2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、和教育费附加、地方教育附加减按50%征收。（《江苏省财政厅 国家税务总局江苏省税务局关于贯彻实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》苏财税〔2019〕15号）
（三）对受疫情影响严重的住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游等行业纳税人，暂免征收2020年上半年房产税、城镇土地使用税；对增值税小规模纳税人，暂免征收2020年上半年房产税、城镇土地使用税。（《江苏省财政厅 国家税务总局江苏省税务局关于应对新冠肺炎疫情影响有关房产税、城镇土地使用税优惠政策公告》苏财税〔2020〕8号）
（四）2019年1月1日至2021年12月31日对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。（《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》财税〔2019〕13号）
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