发布时间：2020年02月13日  来源：国家税务总局福建省税务局
 

摘自《国家税务总局福建省税务局2020年1月12366咨询热点难点问题集》
 

1.房地产开发企业对售出前已使用的房产是否需要征收房产税？

答：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

因此，房地产开发企业对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

 

2.企业新购进的不动产在装修中尚未使用，应从什么时候开始缴纳房产税？如何计算原值？

答：根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

另根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：“一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。”

因此，新购进的房屋自房屋交付之日起计征房产税。符合上述文件规定的不可随意移动的附属设备和配套设施的改造费用，需要计入房产原值计征房产税。纳税人在装修期间可先以买价确定原值，装修完成后根据改造情况计算出新的原值并缴纳房产税。

 

3.出租没有产权的违章建筑，应由出租方还是承租方缴纳房产税？

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”

另根据《国家税务总局关于房屋产权未确定如何征收房产税问题的批复》（国税函〔1998〕426号）规定：“……房产税原则上应由房屋的产权所有人缴纳，对于房屋开发公司售出的房屋，不再在其会计账簿中记载及核算，而购买该房屋的单位未取得产权的，可暂按《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条‘产权未确定，由使用人缴纳房产税’的规定，确定房产税的纳税人。”

因此，出租没有产权的违章建筑且实际获取收益的，应由使用人即承租方缴纳房产税。

 

4.农贸市场出租卖菜的场地，是否需要缴纳房产税？

答：根据《财政部 税务总局关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2019〕12号）规定：“一、自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。”

因此，农贸市场出租卖菜的场地暂免征收房产税。

 

5.纳税人购买房屋时缴纳的契税，是否需要计入房产原值缴纳房产税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：“一、关于房产原值如何确定的问题

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”

因此，纳税人需要按国家有关会计制度规定，将缴交的契税计入房屋原值缴纳房产税。

 

6.纳税人交给政府的城市基础设施配套费是否应计入房产原值，缴纳房产税？

答：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“一、对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”

因此，纳税人需要按国家有关会计制度规定，将交给政府的城市基础设施配套费计入房屋原值缴纳房产税。

 

7.企业以房产投资入股办学，是否可以免征房产税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）规定：“二、关于房产税、城镇土地使用税、印花税

对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；……”

因此，企业以房产投资入股后，房产的所有权发生了转移。学校自有自用的房产可以免征房产税。

 

8.企业的房产被法院冻结，是否需要继续缴纳房产税？

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”

另根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：“三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”

因此，企业房产被法院冻结，但所有权并未发生转移，企业仍需按照房产原值缴纳房产税。

 

9.小规模纳税人出租不动产，已享受小微企业免征增值税优惠政策的，计征房产税时是否还可以扣减增值税额？

答：根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：“五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

因此，小规模纳税人出租不动产，已享受小微企业免征增值税优惠政策的，计征房产税时不可以扣减增值税额。

 

10.从价计征房产税时，为取得房产所支付的税款是否计入房产原值？

答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“一、关于房产原值如何确定的问题

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”

另根据《企业会计制度》（财会〔2000〕25号）第二十七条规定：“固定资产在取得时，应按取得时的成本入账。取得时的成本包括买价、进口关税、运输和保险等相关费用，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。固定资产取得时的成本应当根据具体情况分别确定：

（一）购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金等，作为入账价值。”

因此，从价计征房产税时，为取得房产所支付的税款应计入房产原值。

 

11.纳税人在承租的土地上自建了不动产，从价计征房产税时，房产原值是否包含土地租金？

答：根据《财政部　国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

因此，纳税人承租土地未取得土地使用权，房产原值不包含土地租金。

 

12.国有企业取得非财政部门拨付的事业经费用于自建自用房产，是否需要缴纳房产税？

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第五条规定：“下列房产免纳房产税

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。”

因此，国有企业自建自用房产不属于上述文件规定免征范围，需要缴纳房产税。

 

13.企业因生产经营困难导致停产，是否可以减征土地使用税和房产税？

答：根据《国家税务总局福建省税务局关于城镇土地使用税和房产税困难减免税有关事项的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第22号）规定：“根据《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（国家税务总局公告2014年第1号）、《福建省房产税实施细则》（闽政〔1986〕93号）等有关规定，现将我省城镇土地使用税和房产税困难减免税有关事项公告如下：

一、纳税人符合下列情形之一的，可提出困难减免税申请：

……

（四）停产停业一年以上，申请困难减免税所属年度的货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的；

对从事国家限制或不鼓励发展的产业以及财政部、国家税务总局规定不得减免的其他情形，不属于本公告规定的城镇土地使用税、房产税困难减免税范围。”

因此，企业因生产经营困难导致停产，符合上述文件规定条件的，可以减征土地使用税和房产税。