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万伟华 云南百滇税务师事务所有限公司

《财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号 关于完善住房租赁有关税收政策的公告》规定：自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。 

此政策仅限住房租赁企业，不适用其他企业向个人出租住房的情况，住房租赁企业具体标准请自行看24号公告，不在本文讨论之列。

一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产适用简易计税方法，一般是按不动产项目来划分，简易计税36个月内不得变更，可以开具专票。

24号公告的规定区分一般纳税人和小规模纳税人来理解：

1、住房租赁企业对个人出租的住房，可能租自不同的房东，住房租赁企业中的一般纳税人不可以按不动产项目来分别适用简易计税或一般计税，必须将向个人出租住房取得的全部出租收入适用简易计税，否则就应将向个人出租住房取得的全部出租收入适用一般计税。

同样，简易计税36个月内不得变更，不是针对具体的不动产项目，而是对整个公司向个人出租住房取得的全部出租收入。

出租住房也存在租给企业客户给职工使用或者办公（包括个人租赁后，要求开具公司抬头的发票给公司报销），不可以适用24号公告规定的按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，住房租赁企业中的一般纳税人应适用一般计税。

因为存在企业租房的情况，具体到一套住房，有可能一段时间租给个人按简易计税，接着一段时间租给企业按一般计税。当期不得抵扣的进项税额如何划分，购入或租入的这套住房的进项税额在发生专用于和不专用于用途转变的时候进项如何抵扣和转出，会比较复杂。

2、住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，只能按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，没得选择。

存在企业租房的情况，小规模纳税人应适用5%征收率。

3、《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告 国家税务总局公告2020年第9号》规定：本公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。24号公告规定的是按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，即应纳税额=含税销售额/（1+1.5%）×1.5%。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税，应预缴税款＝含税销售额/（1+1.5%）×1.5%

4、个人报销租房费用（发票个人抬头）的，天津市税务局和重庆国税有过解答：企业为职工提供住宿而发生的房屋租赁支出,凭房屋租赁合同及合法凭证在职工福利费中列支；企业为职工报销个人租房费，可凭出租方开具的合法凭证（发票抬头可为企业职工个人）在职工福利费中列支。如无类似的执行口径，需要并入职工工资按职工薪酬缴纳个人所得税和企业所得税前扣除。