云南省土地增值税征管新规中关于土地增值税核定征收率的前后变化对比

云南百滇税务师事务所有限公司 2020-12-19

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云南省土地增值税征管新规中关于土地增值税核定征收率的前后变化对比
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相关文件：
1、云地税发[2006]198号云南省地方税务局关于进一步推进房地产税收一体化管理工作的指导意见
2、云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见云南省地方税务局公告2010年第3号
3、国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告
4、国家税务总局云南省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告(征求意见稿)审定版

国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号于2020年12月11日发布(官网公布为2020年12月17日)，云南省地方税务局公告2010年第3号同步废止。

新规中，最出乎我们意料的是取消了固定的核定征收率，这必将会对今后的不动产项目转让及出售产生非常大的影响，也需要企业纳税人积极关注的重要变化。

原云南省地方税务局公告2010年第3号对房地产开发企业规定了核定征收率：普通住宅为3%—5%；非普通住宅为3.5%—5.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%—6%。具体核定征收率由各州、市税务局在上述幅度内自行确定，并于8月15日前报省局备案。

同时各州市根据云南省地方税务局公告2010年第3号制定了本地区的预征率和核定征收率文件。

云地税发[2006]198号中对纳税人转让旧房及建筑物的核定征收率规定：我省的核定比例在1%-3%的幅度内确定。具体核定比例由各州、市地方税务机关根据当地情况确定。

同时各州市根据云地税发[2006]198号制定了本地区旧房转让核定征收率文件。

本次征求意见稿中也对对房地产开发企业的核定征收率进行了规定：采取核定征收率方式进行核定征收的，应区分不同房地产类型。核定征收率普通住宅原则上不得低于5%，非普通住宅和其他类型房地产原则上不得低于6%。

同时对纳税人转让旧房及建筑物的核定征收率进行了规定：非个人转让旧房及建筑物，核定征收率普通住宅原则上不得低于5%，非普通住宅和其他类型房地产原则上不得低于6%。个人转让旧房及建筑物核定征收率暂按现行规定执行。

在国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号文件中则取消了固定核定征收率的做法，采用了符合核定征收条件的情况下，具体项目具体确定核定征收率的方式，这种方式适用于房地产开发企业转让新房和非个人纳税人转让旧房及建筑物的情形，个人转让旧房及建筑物核定征收仍按现行规定执行：
符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条之规定，确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。

随着云南省地方税务局公告2010年第3号的同步废止以及非个人纳税人转让旧房固定核定征收率的取消，各州市制定的本地区的预征率和核定征收率文件或条款也面临着废止的境况，根据国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号的规定，各州市不可能再制定固定核定征收率的文件，而会采用具体项目具体确定核定征收率的方式，同时核定征收率的管理应该会收紧，2020年第7号文件及解读中说“一般情况下，房地产开发企业的账务相对比较健全，查账征收应作为土地增值税清算的主要方式。?”，“查账征收是土地增值税清算的主要方式。核定征收必须严格依照税收法津法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围”，“核定征收率应经县（市、区）税务局集体审议确认后，在实施前上报州（市）税务局备案”。

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