权属变更未办理土地增值税如何缴
云南百滇税务师事务所有限公司 2018-05-03
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中国税务报
案例：A公司与其自然人股东刘某于2005年1月签订一份不动产交易合同，约定A公司转让一幢营业用房给刘某，转让价为300万元。刘某已按合同支付了价款，但一直未办理权属过户手续。2018年4月（该房产市场价为1000万元），由于个人办理抵押贷款需要，刘某决定办理营业用房权属登记，但在办理过程中，A公司对税务机关追征其土地增值税提出异议。本文对土地增值税税款的追征问题进行探讨。
是否超过追征期
《税收征收管理法》第五十二条规定，除了偷税、抗税和骗税可以无限期追征外，税务机关对税款的追征期限一般分为三年和五年。
《税收征收管理法》第三十一条规定，纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳或者解缴税款。据此可以得知，追征期应当从税款缴纳期限届满次日起算。
《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。因此，土地增值税纳税义务发生时间为转让房地产合同签订之日，但纳税期限需要税务机关进行核定。本案中A公司纳税义务发生时间虽然已经超过5年，其纳税期限也未确定。因为A公司一直未按规定向主管税务机关办理纳税申报，税务机关自然也未能对其纳税期限作出核定。直至2018年4月，在A公司和刘某办理权属登记过户手续时，待A公司向主管税务机关办理纳税申报后，税务机关才会对其土地增值税的纳税期限进行核定。很显然，本案中A公司办理过户时土地增值税并未超过追征期，税务机关应依法追征税款。
计税收入如何确定
本案例中计税收入是以办理过户手续时的市场价1000万元确定，还是以合同价300万元确定？依据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第五条等相关规定可知，转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。本案中A公司转让价款300万元应作为转让收入。值得一提的是，依据《土地增值税暂行条例》第九条规定，如果纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或者转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关应根据或参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这里的评估价应当是转让时点的评估价，而不是办理过户手续时点的评估价。
是否应当缴纳滞纳金
依据《税收征收管理法》第三十二条及《税收征收管理法实施细则》第七十五条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，应从法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起加收滞纳金。根据上文分析可知，本案中A公司只要在税务机关核定的缴纳期限届满前缴纳土地增值税，不需要缴纳滞纳金。
提示
本案中土地增值税纳税期限需要税务机关进行核定，但并非所有情形下的土地增值税纳税期限都需要税务机关专门核定，比如有些地方对房地产开发企业销售商品房的土地增值税纳税期限进行了发文明确，就不再需要核定。
作者：朱冬，江苏省泰州地税局第三分局
来源：中国税务报
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